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        綠地控股:一個“優等生”的擺爛

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        20 子彈財觀 ? 2022-06-07 13:40:32  來源:子彈財觀 E7925G0

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        作者|荷默 來源|子彈財觀(ID:zidancaiguan)

        治標不治本,斬草不除根,綠地控股(以下簡稱:綠地)終究無法逃避高負債埋下的“雷”。

        2022年5月27日,綠地發布公告稱,為改善公司現金流和流動性,綠地或將對6月25日到期的面值5億美元債券予以展期處理。

        一時間,各種帶有“首家”和“國企”字眼的“綠地暴雷”消息席卷各大互聯網社交媒體平臺,眾人在震驚之余,似乎還被這一消息打破了“國資房企不會暴雷”的心理底線。

        那么,這個在地產領域曾被眾人看好的“優等生”究竟怎么了?綠地為何還是踏上了“踩雷”之路?

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        切換賽道:

        綠地的去地產化

        說到綠地,大多數人可能都不陌生,畢竟帶有“綠地中心”金字招牌的超高層建筑已經遍布大江南北。先后落戶南京、武漢、西安、成都和昆明等十多個超級大都市的綠地超高層項目,已經成為了所在城市的地標建筑。

        客觀來說,城市建設成就了綠地,綠地刷新了城市高度。就在“新型城鎮化”被提出的2012年,綠地首度躋身“《財富》世界500強”之列,并成為了中國進入“世界500強”的第一家房企,直到2022年綠地已經是連續第10年入選“世界500強”。

        近年來,隨著恒大、碧桂園、萬科和融創等房企的高調崛起,曾經的王者綠地則顯得有些黯然失色。即便如此,從克爾瑞公布的《2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》來看,2021年綠地以2903.0億元的全口徑銷售額位居榜單第九名,以2612.7億元的權益銷售額位居榜單第七名。

        雖然距離萬科和碧桂園還有一定的差距,但從近些年綠地的“去地產化”經營路線和戰略轉型來看,憑借“副業”地產依然能出現在地產行業榜單TOP10中,這是當前頭部房企想都不敢想的高度,更別說還想做出一些成績來。

        于大多數人而言,綠地是一家千億級房地產企業巨頭,但鮮為人知的是綠地還是一家基建業務很強的建筑業企業。

        近年來,綠地以肉眼可見的速度開啟了從地產業到建筑業的轉型。即,在加大基建業務的拓展時收縮地產業務的規模?!缸訌椮斢^」查閱綠地財報數據發現,2020年綠地的建筑業收入達2334.38億元,同比增長23.85%,首度超過房地產業務收入,并且占總營收的比例達51.19%。

        2021年11月13日,綠地控股發布公告稱,將公司的所屬行業類別由“房地產業”正式變更為“土木工程建筑業”?!缸訌椮斢^」還發現,在2021年綠地的建筑業務收入達3114.24億元,同比大增33.41%,建筑業務收入占總營收的比例攀升至57.22%,進一步奠定了建筑業的主營業務地位。

        至于綠地為何會轉向建筑業,顯然是為了應對高負債率帶來的經營壓力。尤其是在房地產行業被擠壓最嚴重的時候,綠地公然選擇更換行業類別,這明擺著就是在跟政策調控“繞圈子”。同時,綠地的“去地產化”也只是政策壓力下的順水推舟,并沒有像其他房企那樣,刻意地去尋求新的增長點。

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        拒絕躺平:

        綠地的紅線壓力

        相比于按照地產行業的“游戲規則”去降負債,綠地直接且果斷地選擇了切換賽道,搖身一變成為一家建筑業企業。當主營業務不在地產行業時,也就意味著綠地不會受到地產行業政策緊縮的束縛,從而很好地規避了因“三道紅線”帶來的融資受阻問題。

        不過,切換賽道看似繞開了地產行業的監管,但負債率過高的根源依然沒有改變。

        「子彈財觀」從綠地最新財報數據發現:截至2022年一季度末,綠地的資產總額約14050億元,相比上年末減少了640億元;負債總額約12370億元,相比于上年末減少了680億元;資產負債率為88.04%,相比上年末下降了0.8個百分點。

        看似負債率有所下降,但結合綠地88.04%的高負債率水平以及1.4萬億的資產規模來看,降負債的效果是不太理想的。不過值得認可的是,綠地控制規模降負債的步伐并沒有因更換了行業類別而停滯。同在5月27日召開的投資人電話會議上更是明確表示,綠地計劃在未來3年內出售2000億資產。

        此外,「子彈財觀」還發現,在過去的五年里,綠地資產規模的同比增速已經從2018年的22.22%下降至2021年的5.15%,同時,資產負債率也進入了緩慢下行的走勢。

        由此可見,在面對整個行業的壓力,綠地并沒有坐以待斃,而是通過各種方式在盡可能地規避高負債率帶來的流動性危機。

        然而對于綠地可能會到來的“暴雷”,「子彈財觀」發現,綠地在4月30日發布的2022年一季度報就曾提到:“全力推進銷售去化工作”、“聚焦重點實施交付攻堅”以及“狠抓現金流及資金統籌”。并明確道要強化考核掛鉤,提升銷售回款率;著力解決梗阻問題,推動散售及大單應收款回收;加強與銀行對接,加快審批及放款,推動按揭回籠;加強與金融機構溝通,努力獲取新的融資”。

        圖 / 綠地控股2022年一季度財報

        除了在一季度報的時候,綠地控股也已用行動去警示過現金流問題。

        5月16日,綠地發布公告稱,已將位于美國的綠地紐約太平洋公園項目的兩棟公寓樓順利出售,并獲得3.15億美元的合同款項。在此之前的5月13日綠地已公告,第一大股東格林蘭已將所持綠地的16億股股票質押給浦發銀行,為綠地的銀行融資提供質押擔保,并明確表示這筆錢將用以“支持公司生產經營”。

        圖 / 綠地控股公告

        即便如此,綠地在5月27日仍然遺憾地對外宣稱6月25日到期的美元債或將展期。

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        業績扛壓:

        綠地的困獸之斗

        從未雨綢繆,到亡羊補牢,高負債率是“歷史遺留問題”,去地產化是防患于未然。從近年來綠地化解風險的成效來看,似乎越是到后來越顯得有些力不從心。究其根源不外乎存量規模的積重難返,和增量經營的進度較緩。

        綠地控股2022年Q1財報數據顯示:一季度綠地實現營業收入959億元,同比下降27.68%。其中,地產業務收入339億元,同比下降了30.39%,占總營收35.35%;基建業務收入456億元,同比下降了39.68%,占營收57.75%。

        于綠地而言,地產業務收入下滑可以理解,畢竟整個行業都處于不景氣的低迷狀態,外加綠地的“去地產化”轉型,就進一步影響了整體收入。

        不過,基建業務下滑比地產更加“慘烈”,這就讓人頗為費解。如今的綠地,除了基建是主營業務之外,2022年一季度正是基建發力的最優窗口期——全國上下都開啟了一輪基建潮,多重利好的加持,綠地不僅沒吃到這個紅利,反而受基建業務的拖累致使整體的營業收入出現大幅度地下滑。

        時,「子彈財觀」發現,在綠地一季度959.49億元營業收入的背后,只有31.65億元的凈利潤,凈利潤率只有3.30%。

        如果說2022年一季度是個特例,不具備代表性,「子彈財觀」整理了綠地近兩年的收入構成及毛利率情況,發現其營收占比過半的建筑業毛利率均不足5%,而占比四成的地產行業毛利還有超過20%,這個毛利率雖然同行業相比還存在五到十個百分點的差距,但對于綠地的建筑業毛利而言,地產業務簡直就是“暴利”。

        如此看來,近幾年加速拓展的建筑業務是不賺錢的,而被迫收縮的地產業務還有一定的利潤空間。

        綠地已經陷入了一個“惡性循環”的怪圈:如果綠地要繼續加速“去地產化”的轉型,企業的利潤就難以保證了,萬億級資產規模將會成為企業發展的累贅。若是綠地要重返地產業務,市場的不景氣和行業的不確定性將是所有房企面前的“兩座大山”,同時高負債率的綠地還將面臨著“三道紅線”的束縛。

        維持現狀于當前的綠地而言或許將是一個最優選擇,保持建筑業的主營業務地位,穩住地產業的營收占比。既能保證相對較為可觀的利潤,又能規避地產行業的政策沖擊,還能給自己留有一些緩沖的空間,待市場回暖再做下一步抉擇。

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        結語

        從資本市場看,很難想象得到綠地的股價在這輪房企收緊到松綁的大周期中有過什么影響。直到2022年一季度報前后,市值出現了較為明顯的波動,僅5月單月就跌去了30%的市值。

        即便是這樣,綠地在資本市場上的表現和那些動輒“被打一兩折”的大房企對比,就不在一個對比維度中,這種震蕩下行基本就不值一提。

        圖 / 東方財富APP

        綠地資本市場上穩健的表現,還得歸功于“兩條腿走路”和剝離地產的轉型。但自5月27日官宣可能會“暴雷”之日起,綠地又該考慮兩個重要問題了——是否該繼續擁抱地產業務?是否該放緩不賺錢的基建業務?這看起來是讓綠地“左右為難”的問題,但恐怕市場留給它解題的時間已經不多了。

        編者按:本文轉載自微信公眾號:子彈財觀(ID:zidancaiguan),作者:荷默 

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